전월세 전환율 계산과 법정 상한: 기준금리 2.5% + 2%p = 4.5% 기준 정리

계약 갱신 시점에 집주인이 “전세 3억 대신 보증금 1억에 월세 100만 원”을 제안하면 이게 적정한지 바로 판단하기 어렵습니다. 주택임대차보호법은 전세를 월세로 바꿀 때 적용할 수 있는 전환율 상한을 정해두고 있습니다. 2026년 기준 상한과 계산법, 그리고 실무에서 자주 생기는 오해를 정리했습니다.

법정 전월세 전환율

주택임대차보호법 제7조의2와 시행령에 따라 전환율 상한은 다음 두 값 중 낮은 쪽입니다.

기준	2026년 값
연 10%	10%
한국은행 기준금리 + 2%p	2.5% + 2% = 4.5%

기준금리 2.5% 기준으로 상한은 4.5%입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 바로 바뀌므로, 계약 시점의 기준금리를 확인해야 합니다.

전환 공식

월세 = (전환하는 보증금 × 전환율) ÷ 12

반대로 월세를 보증금으로 되돌릴 때는 다음과 같습니다.

보증금 환산액 = 월세 × 12 ÷ 전환율

계산 예시: 전세 3억 → 보증금 1억 + 월세

항목	금액
기존 전세 보증금	300,000,000
변경 후 보증금	100,000,000
전환 대상 금액	200,000,000
법정 전환율	4.5%
연 환산 월세	200,000,000 × 4.5% = 9,000,000
월세 상한	9,000,000 ÷ 12 = 750,000원

법정 상한대로면 월 75만 원입니다. 집주인이 100만 원을 요구했다면 상한을 25만 원 초과한 것입니다. 보증금과 전환율을 바꿔가며 확인하려면 전월세 전환 계산기를 사용하시면 됩니다.

전환율별 비교

전환율	2억 전환 시 월세
4.5% (법정 상한)	750,000
5.0%	833,333
6.0% (시장 관행)	1,000,000
10%	1,666,667

시장에서 통용되는 전환율은 지역과 시기에 따라 5~7%인 경우가 많습니다. 법정 상한과 시장 관행 사이의 차이가 협상 포인트입니다.

법정 상한이 적용되는 범위

이 부분에서 오해가 가장 많습니다. 법정 전환율 상한은 기존 계약 기간 중 또는 갱신 시 전세를 월세로 전환하는 경우에만 적용됩니다.

상황	상한 적용
계약 갱신 시 전세 → 반전세 전환	적용
계약기간 중 합의로 전환	적용
신규 계약 (새 세입자)	미적용
월세 → 전세 전환	미적용 (세입자에게 유리한 방향)

새로 입주하는 세입자와 처음부터 월세 계약을 맺을 때는 상한이 없습니다. 이 경우는 시장 가격으로 정해집니다. 갱신 요구권을 행사한 계약에서는 임대료 5% 상한과 전환율 4.5% 상한이 모두 적용되므로, 집주인은 보증금을 5% 올린 뒤 그 금액을 4.5%로 전환하는 것까지만 가능합니다.

상한을 초과한 월세를 냈다면

법정 전환율을 넘는 월세 약정은 초과 부분이 무효입니다. 이미 지급한 초과분은 반환을 청구할 수 있습니다. 위 예시에서 월 100만 원을 2년간 냈다면 초과분 25만 원 × 24개월 = 600만 원을 돌려받을 수 있습니다.

다만 실무에서는 계약 종료 후 보증금 반환 시 상계하거나, 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 방식으로 처리합니다. 소송까지 가는 경우는 드물고, 조정 신청 자체로 합의되는 경우가 많습니다.

세입자 입장에서 확인할 것

1. 기준금리 확인: 한국은행 홈페이지에서 계약일 기준 금리를 확인합니다. 2.5%면 상한은 4.5%입니다.
2. 전환 대상 금액 확인: 기존 보증금 전체가 아니라 줄어드는 금액만 전환 대상입니다.
3. 갱신 요구권 행사 여부: 갱신 요구권을 행사한 경우 5% 상한도 함께 적용됩니다.
4. 계약서에 전환율 명시: 분쟁 시 증거가 됩니다.

집주인 입장에서도 상한 이내로 제안해야 나중에 반환 청구를 피할 수 있습니다. 보증금 일부를 대출로 마련하는 세입자라면 대출 이자 계산기에서 월 이자와 월세를 비교해 보고 어느 쪽이 유리한지 판단하시면 됩니다.

전환율과 실제 부담 비교

보증금 2억 원을 은행 대출로 충당한다면 금리 4%일 때 월 이자가 666,667원입니다. 법정 상한 월세 75만 원보다 8만 원 정도 적습니다. 대출 금리가 4.5%를 넘으면 월세가 더 유리해지고, 그 이하면 전세 유지가 유리합니다. 전환율 상한이 기준금리+2%p로 설정된 이유가 이런 비교를 염두에 둔 것입니다.

반전세 계약서에 꼭 넣을 항목

전세에서 반전세로 바꾸는 계약은 기존 계약서에 특약을 추가하거나 새 계약서를 작성합니다. 어느 쪽이든 아래 항목이 빠지면 나중에 분쟁이 생깁니다.

항목	기재 예시
변경 전후 보증금	3억 원 → 1억 원
전환 대상 금액과 전환율	2억 원, 연 4.5%
월세 금액과 지급일	월 75만 원, 매월 25일
보증금 반환 시기	계약서 작성일로부터 14일 이내 2억 원 반환
갱신 요구권 행사 여부	행사 / 미행사 명시

보증금이 줄어드는 만큼 집주인이 돌려줘야 하는 금액과 시기를 명시하지 않으면 월세는 시작됐는데 보증금은 안 돌려주는 상황이 생깁니다. 반환 시기와 월세 시작일을 같은 날로 맞추는 것이 가장 깔끔합니다.

보증금이 줄면 확정일자를 새로 받을 필요는 없지만, 임차권 보호 범위가 줄어든 보증금으로 바뀌는 것은 아니니 기존 확정일자를 그대로 유지하시면 됩니다. 반대로 보증금이 늘어나는 경우에는 증액분에 대해 새로 확정일자를 받아야 그 부분도 우선변제권이 생깁니다.

전월세 신고제 대상(보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과)이면 변경 계약도 30일 이내에 신고해야 합니다. 신고를 누락하면 최대 100만 원 과태료가 부과됩니다.

자주 묻는 질문

기준금리가 오르면 이미 계약한 월세도 올라가나요?

아닙니다. 계약 시점의 전환율이 계약 기간 동안 유지됩니다. 다음 갱신 시 새로운 기준금리로 다시 계산합니다.

상가 임대차에도 같은 전환율이 적용되나요?

상가건물임대차보호법은 기준금리 × 4.5배와 연 12% 중 낮은 값을 상한으로 합니다. 기준금리 2.5%면 11.25%로 주택보다 훨씬 높습니다.

오피스텔도 주택임대차보호법 적용 대상인가요?

주거용으로 사용하고 있다면 적용됩니다. 등기상 업무시설이어도 실제 주거 목적으로 임차했다면 전환율 상한과 갱신 요구권 모두 적용됩니다.